Bürgerinitiative Heide – Schönemoor

Wenn es um die Frage nach der Wohnraumentwicklung geht und warum in Ganderkesee in den letzten Jahren so viele Neubaugebiete geschaffen wurden, dann haben wir in den Gesprächen mit den Ratsmitgliedern, die diesen massiven Ausbau befürwortet haben, ähnliche Antworten bekommen. Zum einen wurde auf die Bedarfszahlen des Wohnraumversorgungskonzepts (dem die Zahlen der Niedersächsischen Investitions- und Förderbank (NBank) ebenfalls als Grundlage dienen) und die hohe Nachfrage nach Bauland im Ein-und Zweifamilienhaussegment aus dem städtischen Umland verwiesen. Zum anderen wurde der Erhalt der Ortschaften angeführt.

Die Veröffentlichungen „Wohnungsmarktbeobachtung 2019-Zukunftsfähige Wohnungsmärkte-Perspektiven für Niedersachsen bis 2040“ der NBank und „Wohnbauland nachhaltig entwickeln!“ der Niedersächsischen Initiative für Klimaschutz in der Siedlungsentwicklung (NIKiS) , beinhalten neue Zahlen und Handlungsempfehlungen zur zukünftigen Entwicklung des Wohnungsmarktes in Niedersachsen. Diese neuen Zahlen und Erkenntnisse haben uns dazu veranlasst zusammenzufassen was dies für die zukünftige Entwicklung unserer Gemeinde und konkret für das geplante Baugebiet 252 „Heide-südlich Heuweg“ bedeutet.

Wohnungsmarkt-Situation in ganz Niedersachsen

Der Wohnungsmarkt in Niedersachsen bleibt weitestgehend angespannt. Die Unterschiede in den verschiedenen Regionen Niedersachsens sind dabei groß. Aufgrund dessen sind diese auch sehr differenziert zu betrachten. Der hohe allgemeine Wohnraumbedarf ergibt sich aus der positiven wirtschaftlichen Entwicklung, der Zuwanderung aus dem Ausland und den steigenden Haushaltszahlen. Die Wanderungsgewinne führen in den nächsten Jahren noch zu einem leichten Bevölkerungszuwachs während die natürliche Bevölkerungsentwicklung hingegen weiter negativ bleibt (es sterben mehr Menschen als geboren werden). Dies bedeutet, dass uns der demografische Wandel (wir werden älter aber insgesamt weniger) im ganzen Land langsam einholt.
Die Anzahl der Haushalte steigt insgesamt noch ein wenig an, da u.a. die Zahl der Senioren zunimmt, die nach kleineren Wohnungen fragen.
Der Großteil des Bedarfs an Wohnraum findet sich daher nicht zuletzt im Bereich des Mehrfamilien-/Geschosswohnungsbaus, in Form von kleinen, barrierefreien und bezahlbaren Wohnungen.
Mittelfristig werden in Niedersachsen bis 2025 noch in etwa 144.000 Wohnungen benötigt, dann haben die Haushaltsentwicklung und somit auch der Wohnraumbedarf ihren/seinen Höchststand erreicht. Danach stagniert diese Zahl im Mittel und ab 2033 ist sie dann rückläufig.
Auf kommunaler Ebene stellt sich diese Entwicklung sehr unterschiedlich dar. Die NBank kategorisiert daher die Gemeinden und Städte aufgrund ihrer individuellen Entwicklungsprognose in Entwicklungstypen 1-4, um eine differenzierte Betrachtung zu ermöglichen.

Kurz- und langfristige Haushaltsentwicklung in Niedersachen (Karte 1)

Quelle: NBank -Wohnungsmarktbeobachtung 2019; S.56

Typen der Haushaltsentwicklung und ihre zentralen Herausforderungen (Abb.1)

Trend 2025 wachsend stabil bis wachsend stabil bis wachsend schrumpfend
Trend 2040 wachsend stabil schrumpfend schrumpfend
Beispiele Hannover, Oldenburg, Lüneburg, Cloppenburg Hameln, Meppen, Wolfsburg, Rotenburg/Wü., Nienburg/Weser, Neustadt a. Rbge. Stadthagen, Celle, Hildesheim, Soltau, Emden Goslar, Lüchow, Cuxhaven, Osterholz-Scharm- beck, Holzminden
zentrale Heraus- forderung Für wachsende Nachfrage planvoll und zügig bauen Mit „Innen vor Außen“ in die Stabilität Trendwechsel: vorausschauend planen, nachhaltig entwickeln Bei sinkender Wohnungsnachfrage durch Bestandsentwicklung attraktiver werden
Quelle: NBank-Wohnungsmarktbeobachtung 2019; S.57

Wohnungsmarkt-Situation in der Gemeinde Ganderkesee

Ganderkesee wird von der NBank als Entwicklungstyp 3 identifiziert (siehe Karte 1 i.V.m Abb.1) .
Die Haushaltszahlen in Ganderkesee, die den Wohnraumbedarf begründen, werden im Besonderen durch den demografischen Wandel geprägt. Durch den Anstieg des Durchschnittsalters, dass in Ganderkesee sogar circa eineinhalb Jahre höher ist als im restlichen Niedersachsen , steigt die Zahl der Haushalte mittelfristig noch ein wenig an.
Konkret ergibt sich anhand der Zahlen, dass im Bereich der Mehrfamilienhäuser (Geschossbau) im Trend bis 2025 der Bedarf noch steigt, von 2025 bis 2033 stabil bis leicht positiv bleibt und im Zeitraum 2033 bis 2040 bereits im negativen Bereich liegt (Wohnungsüberhang).
Benötigt werden daher in Ganderkesee vor allem bezahlbare, barrierefreie, kleine Wohnungen.
Die Zahlen zu den Ein- und Zweifamilienhäusern stellen sich etwas anders dar. Auch hier gibt es im Trend bis 2025 noch einen Wohnungsneubaubedarf zu verzeichnen. Ab 2025 stagniert der Bedarf bzw. geht bereits in den Wohnungsüberhang über. Ab 2033 liegt der Wert bereits deutlich im negativen Bereich.
Der Entwicklungstyp 3 im Allgemeinen und Ganderkesee im Besondern steht vor der Herausforderung diesen Wechsel von einem wachsenden zu einem rückläufigen Wohnungsbedarf zu managen. Dies kann nur mit einer weit vorausschauenden Planung nachhaltig realisiert werden.

Nachhaltige Wohnbaulandentwicklung in der Praxis

Nicht nur die NBank geht daher in ihrem Bericht erstmalig bei den Handlungsempfehlungen auch auf das Thema Umwelt- und Klimaschutz ein. Auch unsere Landesregierung hat diese allgegenwärtige Diskrepanz zwischen Wohnraumentwicklung und Umwelt-/Klimaschutz erkannt und eigens hierfür die Niedersächsische Initiative für Klimaschutz in der Siedlungsentwicklung (NIKiS) gegründet. Aus dieser Initiative heraus entstanden die Praxishinweise für niedersächsische Städte und Gemeinden zur nachhaltigen Entwicklung von Wohnbauland .
Die NIKiS analysiert ebenfalls anhand der Zahlen der NBank den Wohnraumbedarf und benennt dabei folgende Ziele die für eine nachhaltige Wohnbaulandentwicklung zu beachten sind: Fläche sparen! Bezahlbaren Wohnraum sichern! Klima- und bedarfsgerecht bauen!

Fläche sparen!

Allen voran steht die Minimierung des Flächenverbrauchs als wichtigstes Ziel der nachhaltigen Stadt-und Wohnbaulandentwicklung. Da es sich bei dem Naturgut „Fläche“ um eine begrenzte Ressource handelt, ist die Nutzung z.B. durch Land- und Forstwirtschaft gegenüber Siedlungs- und Verkehrsentwicklung zunehmendem Konkurrenzdruck ausgeliefert. Es ist dabei nicht nur auf das Ausgleichsverhältnis untereinander zu achten, sondern auch auf den Erhalt von naturnahen Freiflächen. Dieser wird aufgrund des Verlustes der natürlichen Bodenfunktionen und der Artenvielfalt immer bedeutungsvoller. Mit versiegelten Böden gehen darüber hinaus die natürlichen Lebensraumfunktionen für Pflanzen und Tiere, die Filter und Pufferfunktion des Bodens zum Schutz des Grundwassers und die natürliche Funktion als Wasserspeicher verloren.
Von der Bundesregierung wurde daher das klare Ziel formuliert bis zum Jahr 2030 den täglichen Zuwachs an Siedlungs- und Verkehrsfläche auf unter 30 ha pro Tag zu begrenzen und bis zum Jahr 2050 sogar ein „Netto-Null“ Flächenverbrauch zu erreichen. Für Niedersachsen bedeutet dies, dass der Flächenverbrauch pro Tag bis 2030 auf unter 4 ha begrenzt werden muss.

Um diese erstrebenswerten Ziele zu erreichen, muss das Bauen „auf der grünen Wiese“ auf ein Minimum begrenzt werden. Es gilt die Maxime des Vorrangs der Innenentwicklung vor der Außenentwicklung. Nicht zuletzt ist die Innenentwicklung in der Regel kostengünstiger, da sie die bereits vorhandenen Infrastrukturen nutzt. Denn die Erschließungs- und Folgekosten in Zusammenhang mit der Realisierung eines Neubaugebietes sind für eine Kommune nicht unerheblich.
Oft wird verkannt, dass die Folgekosten der zu entwickelnden Infrastruktur, die mit der Schaffung von hinzukommenden Neubaugebieten (Straßen, Freizeitmöglichkeiten, Kita etc.) einhergehen, ebenfalls bereits bei der Planung Berücksichtigung finden müssen, um die Kosten für die Kommune in den Folgejahren zu kalkulieren (Betrieb, Unterhaltung, Instandhaltung, Erneuerung).
Das Thema Flächenrecycling ist verstärkt in den Fokus zu rücken und darüber hinaus ebenfalls die Reduzierung des Versiegelungsgrades.
Nach wie vor stellt sich die Situation so dar, dass zu viel Fläche, gerade in kleineren Städten und im ländlichen Bereich, in Anspruch genommen wird.

Bezahlbaren Wohnraum sichern!

Die derzeit starke Wohnungsnachfrage sorgt für ein hohes Niveau der Immobilienkauf- und Mietpreise. Daher müssen wir einen Großteil unseres Einkommens für die Miete/Kreditrate bereithalten. Insbesondere in den unteren Einkommensgruppen nimmt die Wohnkostenbelastung daher eher zu. Damit steigt auch die Zahl der Einwohner, die sich nicht aus eigener Kraft mit angemessenem Wohnraum versorgen können. Gleichzeitig sinkt aber auch die Zahl von mietpreis- oder belegungsgebundenem Wohnraum. Ein Umstand, der zur Trennung der Menschen mit unterschiedlichem Sozialstatus führen kann. Nicht nur räumlich. Diese birgt enorme Risiken für den sozialen Zusammenhalt und somit auch für die Stabilität unserer Gesellschaft.
Daher stehen die Städte und Kommunen vor der Aufgabe ein nachhaltiges, vielfältiges und bezahlbares Wohnungsangebot zu schaffen. Hierfür kann u.a. ihre kommunale Planungshoheit genutzt werden, um mit der Schaffung von Baurechten die Schaffung von preisgünstigem, gebundenem Wohnraum zu verbinden.

Klima- und bedarfsgerecht bauen!

Gerade in Bezug auf das Klima ist die Stadtplanung/Siedlungsentwicklung besonders und vielschichtig gefordert.
Konsequenter Klimaschutz beim Bauen kann den Klimawandel bremsen. Bauen und Wohnen gehören zu den großen Kohlenstoffdioxid-Produzenten. Ziel ist es, dass bis zum Jahr 2050 der Gebäudebestand in Hinblick auf die CO2-Produktion klimaneutral sein soll.
Dafür ist es umso wichtiger beim Bau neuer Siedlungen auf eine hohe Energieeffizienz der zu bauenden Häuser und ebenso auf erneuerbare Energien zu setzen. Auch die klimaschonende Mobilität der Einwohner ist von Anfang an bei der Planung zu berücksichtigen. Darüber hinaus erfordern die klimatischen Veränderungen ebenfalls die Berücksichtigung neuer Aspekte der Klimaanpassung bei der Siedlungsplanung. Hierzu gehören die Themen Frischluftversorgung, geringe Flächenversiegelung und Strategien zur passiven Sommerkühlung.
Aufgrund des Optimierungsbedarfs beim Einsatz der Ressource „Boden“ ist es angesichts des demografischen Wandels elementar den tatsächlichen Wohnraumbedarf (quantitativ und zielgruppenorientiert) genau zu analysieren und ein Wohnungsangebot zu schaffen, welches bedarfsgerecht ist.

Schlussfolgerung

Die Prognosen der NBank basieren auf den Zahlen von 2017.
In Ganderkesee wurden seither aber kontinuierlich weitere Neubaugebiete geplant und umgesetzt oder sind gerade in der Bauphase. Weitere sind in Planung.
Im Zeitraum 2011-2018 wurde in unserer Gemeinde laut Statistik jährlich eine durchschnittliche Siedlungsfläche von 9,25 ha geschaffen.
Dabei sind die entstandenen Wohnbaugebiete vorwiegend mit Ein- und Zweifamilienhäusern belegt worden. Dies ist in den meisten Fällen „auf der grünen Wiese“ und somit vornehmlich zu Lasten landwirtschaftlicher Flächen geschehen.

Im Rahmen des „Strategieworkshops VA / Verwaltung Juli 2012“ hatte man noch eine Begrenzung auf 2,0-2,5 ha pro Jahr als angemessenes Ziel betrachtet. Die hohe Differenz erklärt sich daraus, dass die Gemeinde in den letzten Jahren die anhaltende Nachfrage, vorwiegend aus dem städtischen Umland, bedient hat. Dies kam Ganderkesee insofern zu Gute, dass man so zunächst dem Wanderungssaldo begegnen und den kommunalen Anteil an der Einkommenssteuer erhöhen konnte.
Ganderkesee ist somit immer weiter gewachsen. Berücksichtigt werden muss aber, dass dieser Wachstum auch Verpflichtung bedeutet. Die Infrastrukturfolgekosten dürfen bei dieser Kalkulation für die Zukunft nicht außer Acht gelassen werden.

Was bedeutet das für uns Bürger?

Wenn mehr Menschen sterben als geboren werden und mehr Menschen wegziehen, als zu uns kommen, nichts anderes sagen die heutigen Zahlen für die Zukunft, dann bedeutet das folgendes für uns:
Wir werden mittelfristig einen Überhang an Wohnungen bekommen, da weniger Menschen Wohnraum benötigen werden. Sprich es wird ein Überangebot und somit Leerstände geben. Einen Umstand, den wir derzeit überhaupt nicht gewohnt sind und uns auch nur schwer vorstellen können. Das bedeutet aber auch, dass die Immobilien wegen der dann geringeren Nachfrage an Wert verlieren werden. Dies gefährdet die individuelle Altersvorsorge der jeweiligen Hauseigentümer.
Gerade ältere Häuser sind in diesem Zusammenhang als erstes von Leerstand bedroht, da neuere Häuser noch eher von der restlichen Nachfrage profitieren können.

Darüber hinaus kommen durch neue Baugebiete auch immer mehr Instandhaltung- und Sanierungskosten etc. hinzu, die ebenfalls getragen werden müssen. In wie fern das dann auch den Bürger individuell betrifft oder eine Erhöhung der allgemeinen Abgaben nach sich zieht ist abzuwarten aber absehbar. Nicht zuletzt bedeutet eine weitere Ausdehnung unserer Gemeinde vor allem den Verlust von Natur, Umwelt und dem dörflichen/ländlichen Charakter. Viele Bürger haben sich genau dafür und genau deshalb für Ganderkesee entschieden.

Was bedeutet das für die Politik und die Verwaltung?

Es ist davon auszugehen, dass wir wahrscheinlich jetzt schon den Bedarf bis 2025, vor allem im Ein- und Zweifamilienhaussegment gedeckt haben. Die tatsächlichen Bedarfszahlen müssen ermittelt werden.
Nicht nur unsere Landesregierung spricht davon, dass die Schaffung von nachhaltigem Wohnraum oberste Priorität hat, sondern auch die Ziele des Bundes sind klar formuliert.
Jede weitere kommunale Bauplanung ist daher auf ihre Nachhaltigkeit zu prüfen.

Schauen wir daher unter den genannten Aspekten auf das in der Planung befindliche Neubaugebiet B 252 „Heide- südlich Heuweg“, ist dieses bereits aufgrund seiner peripheren Lage, der Bedeutung der Ressource Boden und in Hinblick auf eine mögliche bedarfsgerechte Bebauung völlig ungeeignet, um den genannten Zielen einer nachhaltigen Wohnraumentwicklung zu entsprechen.

Die Politik und die Verwaltung haben jetzt die Möglichkeit sich im Einklang mit ihren Bürgerinnen und Bürgern und deren Bedürfnissen um die Zukunft und die damit einhergehende Entwicklung der Gemeinde Ganderkesee zu kümmern.
Für jeden Ort der Gemeinde sollte daher ein aktuelles und individuelles Ortsentwicklungskonzept durch ein Gremium (unter Mitbestimmung der Orts- und Heimatvereine, der Bürgerinitiativen und allen interessierten Bürgern) aufgestellt werden. In der Zwischenzeit kann und sollte die Ausweisung neuer Wohnbaugebiete zurückgestellt werden. Wir verlieren dadurch nichts.

Dahingehend sollte das Bauen auf eigenem Grund, sofern möglich und verträglich, für die jetzigen Einwohner erleichtert werden. Dies führt zwar auch zu einer weiteren Flächenversiegelung, schont aber zumindest den Verbrauch weiterer größerer Flächen und schafft Wohnraum. Zudem profitiert man hier von der bereits vorhandenen Infrastruktur und vermeidet dadurch zusätzliche Kosten.
Entgegen der Meinung einiger Ratsmitglieder ist es eben nicht wichtig, einfach nur immer mehr Menschen durch die Ausweisung neuer Baugebiete an unsere Gemeinde zu binden um die Orte vor dem „Aussterben“ zu bewahren. Im Gegenteil, wir müssen jetzt alle Konsequenzen berücksichtigen um nicht „heute den Leerstand von Morgen zu erzeugen“.

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Quellenverweise:

NBank; Wohnungsmarktbeobachtung 2019-Zukunftsfähige Wohnungsmärkte-Perspektiven für Niedersachsen bis 2040

Niedersächsische Initiative für Klimaschutz in der Siedlungsentwicklung (NIKiS); Praxishinweis für niedersächsische Städte und Gemeinden zur nachhaltigen Entwicklung von Wohnbauland

Landesamt für Statistik Niedersachsen; 2019 Katasterfläche in Niedersachsen/458005 Ganderkesee (Gebietsstand 1.07.2017) Katasterfläche nach Nutzungsarten (16) der tatsächlichen Nutzung (ALKIS) (Gemeinde; Zeitreihe) (keine direkte Verlinkung möglich)

Innenministerium des Landes Schleswig-Holstein; Abschätzung der Infrastrukturfolgekosten von Wohnnutzungen- Eine Arbeitshilfe für Kommunen

Zukunftskonzept Wohnen in der Gemeinde Ganderkesee

NWZOnline.de v. 20.07.2019; „Ganderkesee in Zahlen- ein Überblick“ (keine Verlinkung)